Токенизация недвижимости — это инновационная технология, которая может кардинально изменить рынок инвестиций в недвижимость в будущем. Используя блокчейн, токенизация позволяет оцифровывать и делить недвижимость на «токены» — цифровые доли, которые можно покупать и продавать, как акции или доли в компании. Эта инновация открывает доступ к недвижимости более широкому кругу инвесторов и теоретически сделать рынок недвижимости гибче и удобнее для инвесторов. Давайте попробуем сегодня разобраться в том, как эта техника работает и какие тонкости нужно учитывать, прежде чем выбрать для себя этот способ инвестирования.
Токенизация – это создание цифрового актива, который привязан к реальной собственности, например к жилому комплексу. Каждый токен представляет собой небольшую (или большую) долю в этой недвижимости. Благодаря блокчейну, на основе которого создаются токены, владельцы токенов могут доказать своё право собственности на актив, а история сделок и их данные хранятся в определённом реестре, который обеспечивает прозрачность и надёжность.
Во многих городах уже тестируются технологии токенизации недвижимости на практике, и первыми это начали делать гостиницы и отели, которые и до этого привлекали инвесторов к покупке долей в своём бизнесе (долевые инвестиции, о которых мы писали в нашем Instagram). К примеру, в 2018-м году известный отель St. Regis Aspen в США, Колорадо, токенизировал крупную часть своего заведения, что позволило владельцам гостиницы привлечь несколько десятков инвесторов, которые при других условиях не смогли бы инвестировать в настолько крупный и дорогостоящий проект. Также токенизация реальных объектов помогает строить доступное жильё, улучшать городскую инфраструктуру и строить другие объекты, поскольку привлекает инвестиции многих частных инвесторов.
Вообще в целом, токенизация недвижимости является достаточно логичным развитием цифровых технологий и, в частности, блокчейна, достаточно вспомнить тренды последних лет, чтобы разобраться лучше в том, как мы к этому пришли. Когда появился биткоин и криптовалюта вызвала просто огромный интерес по всему миру среди инвесторов, IT разработчики пристально наблюдали за технологией блокчейна и поняли, что у неё есть масса других применений, что можно его использовать не только на финансовом рынке, но например создавать токены в единичном экземпляре, которые нельзя заменить или «разбить». Так появился новый тренд и на рынке появились новые производные блокчейна – NFT, уникальные цифровые активы. Каждый NFT в своей сути является сертификатом права собственности на какой-то объект, например картинку в интернете, песню, мем, какое-то виртуальное сказочное животное и так далее. Такие токены вызывали интерес среди инвесторов, потому что ими можно было торговать как на рынке, только виртуально. И в какой-то момент эта технология натолкнула разработчиков на мысль, что можно сделать то же самое и с реальными активами.
Недвижимость всегда считалась наиболее стабильным, ценным, и устойчивым активом, который является неотъемлемой частью в инвестиционном портфеле консервативного инвестора. Владеть недвижимостью хотят большинство инвесторов, однако при всех своих достоинствах она недоступна для всех, поскольку имеет высокую стоимость, а кроме того сам процесс приобретения недвижимости в ряде случаев может быть юридически сложным и длительным по причине бюрократии. Поэтому для того чтобы обойти эти трудности началась токенизация недвижимости, где например один крупный и дорогостоящий объект делится на сотни или тысячи долей в виде токенов, которые человек может приобрести во владение в несколько кликов и на ту сумму, которую позволяет его бюджет. Кроме того, токены недвижимости являются намного более ликвидными по сравнению с реальным объектом, ими можно торговать на специальных цифровых платформах и найти по достаточно выгодной цене. Для инвесторов выгоды токенизации недвижимости очевидны, но благодаря этому и крупные компании, владельцы крупных объектов недвижимости могут значительно расширить и упростить работу с заграничными инвесторами, к тому же продать много маленьких долей удаётся гораздо проще и быстрее, чем одно большое здание. Помимо вышеперечисленного выгода приобретения токенов на недвижимость состоит и в том, что нет дополнительных расходов на содержание объекта и транзакционных издержек, таких как налог на недвижимость, страхование, закрытие сделки, маркетинговые расходы и так далее. С токенами всё проще : нашёл интересующую долю, нажал на кнопку, оплатил, приобрёл. И так в обе стороны. А как же аналитика рынка и потенциал недвижимости? Как взять во владение именно тот объект, который поможет сохранить и приумножить инвестицию, если ты не видишь реальную стоимость и происходящее на рынке. Здесь тоже есть подход, который выбирает для себя большинство инвесторов, которые инвестируют в недвижимость через блокчейн. Поскольку стоимость отдельных токенов значительно меньше стоимости целого здания, инвесторы чаще всего диверсифицируют риски покупкой токенов недвижимости в разных географических точках, что позволяет им не зависеть от локального рынка недвижимости и контролировать ситуацию.
Что касается самого процесса оцифровывания недвижимости, то это происходит относительно просто. Сначала проводится оценка объекта недвижимости, её стоимости экспертом, а затем право собственности на недвижимость переводится на юридическое лицо, которое выпускает токены. После регистрации объекта выпускается определённое количество равных по стоимости токенов, которые соответствуют реальным долям объекта. Обычно количество токенов соотносится с оценочной стоимостью недвижимости, но также их количество регулируется правовой базой, которая ограничивает дробление собственности, платформами, которые выпускают токены и владельцами недвижимости, которые могут установить лимит на количество токенов. Чисто технически, блокчейн позволяет выпустить любое количество токенов, хоть 10, хоть 1000000, но на практике чаще всего оптимальным вариантом считается выпуск такого количество токенов, которое сохранит баланс между доступностью и ценностью долей в проекте. После этого токены по отдельности выставляются на продажу на цифровых площадках, где любой желающий инвестор может приобрести его и стать владельцем недвижимости. Что касается к примеру гостиничных объектов или тех, которые сдаются в реальном мире в аренду, то доход от использования объекта делится с владельцами токенов пропорционально купленной ими доле.
Возможность инвестировать в недвижимость со своего смартфона кажется прорывом в мире инвестиций, и технологически это конечно же так, но здесь тоже есть свои вопросы, на которые стоит себе ответить перед выбором инвестирования в токенизированную недвижимость. И прежде всего это правовая база для токенизации, которая сильно отличается от страны к стране, а в некоторых ещё только формируется. Регулирование и налогообложение цифровых активов может быть разным, а это в свою очередь может помешать или создать трудности при их продаже. Кроме того, несмотря на одно из ключевых преимуществ технологии – высокую ликвидность токенов по сравнению с реальными объектами недвижимости, в действительности сейчас это не совсем так. Рынок токенов ещё слишком мал, он только развивается и пока все предположения о том, что с ним будет происходить дальше не подкреплены на практике. Скорее всего у этой технологии есть очень хороший потенциал закрепиться среди инвесторов, но на сегодняшний день сложно однозначно заявить об этом. И также очень важный момент, который стоит учесть это технологический риск. Токенизация – это относительно новая технология, и как у любой другой – у неё существуют технические риски, возможность сбоя или утечки информации. Конечно сам блокчейн обеспечивает достаточно высокий уровень защиты данных, но инвесторы зависят и от надёжности платформы, которая выпускает токены.
Мы наблюдаем, как с помощью токенизации происходит постепенная оцифровка рынка. Благодаря этому процесс оформления сделок упрощается, на рынок приходит больше инвесторов и, соответственно, финансовый поток становится тоже больше. Тем не менее, что будет происходить с этой технологией в долгосрочной перспективе – пока неясно, и важно учитывать этот риск в своей инвестиционной стратегии перед выбором инвестировать в токенизированную недвижимость.