Tokenizace nemovitostí je inovativní technologie, která by v budoucnu mohla způsobit revoluci na trhu investic do nemovitostí. Tokenizace pomocí blockchainu umožňuje digitalizovat nemovitosti a rozdělit je do „tokenů“ – digitálních podílů, které lze kupovat a prodávat jako akcie nebo podíly ve společnosti. Tato inovace otevírá přístup k nemovitostem širšímu množství investorů a teoreticky umožňuje zvýšit flexibilitu trhu s nemovitostmi a jeho přístupnost pro investory. Pokusíme se dnes zjistit, jak tato metoda funguje a jaké nuance je třeba vzít v úvahu, než si tento způsob investování zvolíte pro sebe.
Tokenizace je vytvoření digitálního aktiva, které se váže na reálnou majetkovou hodnotu, například na bytový komplex. Každý token představuje malý (nebo velký) podíl na této nemovitosti. Díky blockchainu, na kterém jsou tokeny vytvořeny, mohou držitelé tokenů prokázat své vlastnictví daného aktiva a historie transakcí a jejich data jsou uložena ve speciálním rejstříku, který zajišťuje transparentnost a spolehlivost.
Již dnes se v řadě měst testují technologie tokenizace nemovitostí v praxi a jako první tak učinily hotely a ubytovací zařízení, které již dříve přitahovaly investory ke koupi podílů ve svém byznysu (podílové investice, o kterých jsme již psali v našem Instagramu). Například v roce 2018 známý hotel St. Regis Aspen v americkém Coloradu tokenizoval velkou část svého podniku, což majitelům hotelu umožnilo přilákat několik desítek investorů, kteří by jinak do tak velkého a nákladného projektu nemohli investovat. Také tokenizace zařízení v reálném světě pomáhá budovat dostupné bydlení, zlepšovat městskou infrastrukturu a stavět další zařízení, protože přitahuje investice mnoha soukromých investorů.
Obecně lze říci, že tokenizace nemovitostí je logickým vývojem digitálních technologií a zejména blockchainu, stačí si připomenout trendy posledních let, abychom si lépe představili, jak jsme k ní dospěli. Když se objevil bitcoin a kryptoměny vzbudily celosvětově obrovský zájem investorů, vývojáři IT technologii blockchain pozorně sledovali a uvědomili si, že má spoustu dalších způsobů využití, že ji lze využít nejen na finančním trhu, ale například i k vytváření tokenů v jediném exempláři, který nelze nahradit nebo „ rozdělit“. Vznikl tak nový trend a na trhu se objevily nové deriváty blockchainu – NFT, unikátní digitální aktiva. Každý NFT je ve své podstatě osvědčením o vlastnictví nějakého objektu, například obrázku na internetu, písničky, memu, nějakého virtuálního pohádkového zvířete a podobně. Takové tokeny vzbudily mezi investory zájem, protože se s nimi dá obchodovat jako na trhu, jen virtuálně. A v určitém okamžiku tato technologie přivedla programátory k myšlence, že totéž je možné udělat i se skutečnými aktivy.
Nemovitost byla vždy považována za nejstabilnější, nejhodnotnější a dlouhodobě udržitelný druh investičního aktiva, který je nedílnou součástí investičního portfolia konzervativního investora. Většina investorů chce vlastnit nemovitost, ale přes všechny její výhody není dostupná každému, protože má vysoké náklady a navíc proces pořízení nemovitosti může být v některých případech z právního hlediska složitý a časově náročný kvůli byrokracii. Proto, aby se tyto obtíže obešly, začala se používat tokenizace nemovitostí, kdy se například jeden velký a drahý objekt rozdělí na stovky nebo tisíce podílů ve formě tokenů, které může člověk získat do vlastnictví na několik kliknutí a za částku, kterou mu dovolí jeho rozpočet. Kromě toho jsou realitní tokeny ve srovnání se skutečným objektem mnohem likvidnější, lze s nimi obchodovat na speciálních digitálních platformách a nalézt je za poměrně příznivou cenu. Pro investory jsou výhody tokenizace nemovitostí zřejmé, ale díky tomu mohou i velké společnosti, vlastníci velkých nemovitostních objektů, výrazně rozšířit a zjednodušit práci se zahraničními investory, navíc je mnohem snazší a rychlejší prodat mnoho malých podílů než jednu velkou budovu. Kromě výše uvedeného je výhoda nákupu nemovitostních tokenů v tom, že nevznikají žádné další náklady na údržbu a transakční náklady, jako je daň z nemovitosti, pojištění, náklady na uzavření smlouvy, náklady na marketing atd. S tokeny je vše jednodušší: najdete podíl, o který máte zájem, kliknete na tlačítko, zaplatíte, koupíte. A tak to jde oběma směry. A co tržní analýza a potenciál nemovitostí? Jak získat do vlastnictví právě ten objekt, který pomůže ušetřit a zvýšit investici, když nevíte, jaká je jeho skutečná hodnota a co se děje na trhu. I zde existuje přístup, který volí většina investorů, kteří investují do nemovitostí prostřednictvím blockchainu. Vzhledem k tomu, že hodnota jednotlivých tokenů je mnohem nižší než hodnota celé budovy, investoři nejčastěji diverzifikují své riziko nákupem tokenů nemovitostí v různých geografických lokalitách, což jim umožňuje být nezávislými na lokálním trhu s nemovitostmi a mít jej pod kontrolou.
Pokud jde o samotný proces digitalizace nemovitostí, je poměrně jednoduchý. Nejprve nemovitý objekt a jeho hodnotu ocení znalec a poté je vlastnictví nemovitosti převedeno na právnickou osobu, která vydává tokeny. Po registraci objektu je vydán určitý počet tokenů stejné hodnoty, které odpovídají reálným podílům objektu. Obvykle počet tokenů odpovídá odhadní ceně nemovitosti, ale jejich počet je také regulován na základě právního rámce, který omezuje dělení nemovitostí, dále platformami, které tokeny vydávají, a samotnými vlastníky nemovitostí, kteří mohou stanovit limit počtu tokenů. Technicky blockchain umožňuje vydat libovolný počet tokenů, třeba i 10, dokonce i 1000000, ale v praxi je nejčastěji optimální vydat takový počet tokenů, který udržuje rovnováhu mezi dostupností a hodnotou podílů v projektu. Poté jsou tokeny jednotlivě nabízeny k prodeji na digitálních platformách, kde si je může koupit každý ochotný investor a stát se tak vlastníkem. Například v případě hotelových nemovitostí nebo těch, které se pronajímají v reálném světě, se příjmy z užívání nemovitosti dělí s držiteli tokenů v poměru k podílu, který si koupili.
Možnost investovat do nemovitostí z vašeho smartphonu se zdá být ve světě investic revoluční a z technologického hlediska tomu tak jistě je, ale před rozhodnutím investovat do tokenizovaných nemovitostí je třeba zodpovědět i řadu otázek. V první řadě je to právní rámec tokenizace, který se v jednotlivých zemích značně liší a v některých je stále v začátcích. Regulace a zdanění digitálních aktiv se mohou lišit, což zase může bránit jejich prodeji nebo způsobovat potíže. Navíc navzdory jedné z klíčových výhod technologie – vysoké likviditě tokenů v porovnání s reálným nemovitým majetkem – tomu tak v současné době skutečně není. Trh s tokeny je stále příliš malý, teprve se rozvíjí a zatím všechny předpoklady o tom, co se s ním v budoucnu stane, nemají oporu v praxi. S největší pravděpodobností má tato technologie velmi dobrý potenciál prosadit se mezi investory, ale v tuto chvíli je těžké to jednoznačně tvrdit. A velmi důležitým bodem, který je třeba zvážit, je také technologické riziko. Tokenizace je relativně nová technologie a jako každá jiná technologie má svá technická rizika, možnost selhání nebo úniku informací. Samotný blockchain samozřejmě poskytuje poměrně vysokou úroveň ochrany dat, ale investoři jsou závislí také na spolehlivosti platformy, která tokeny vydává.
Jsme tak svědky postupné digitalizace trhu prostřednictvím tokenizace. Díky tomu se zjednodušuje průběh transakčního procesu, na trh přichází více investorů, a tím se také zvětšuje finanční tok. Co se však s touto technologií stane v dlouhodobém horizontu, je stále nejasné, a proto je důležité toto riziko zohlednit ve své investiční strategii, než se rozhodnete investovat do tokenizovaných nemovitostí.